该报告不包括地下土地。土地估价报告是针对土地价格的评估结果报告，主要评估的是土地的地上部分，即地表以上的土地及其附着物。地下土地通常不包括在内，因为地下土地的价值往往难以准确评估，并且不属于常规的土地估价范畴。此外土地估价报告通常会考虑到土地的地理位置、用途、开发程度、使用权类型等因素，而地下土地的价值则可能受限于其开发程度和利用价值等因素。因此，在土地估价报告中，地下土地通常不被纳入评估范围。