业主未缴纳物业费用时，物业公司不得擅自采取停水停电措施；因为水电合同的双方为水电公司与业主，而物业管理合同则由物业公司与业主签订，两者的法律关系截然不同。水电供应权是水电公司重要的合同履行抗辩权益，非物业公司或小区内水电人员所能企及。然而，在物业管理合同中，可规定业主欠费时采用停水停电方式予以惩戒，但此举在合同法范畴内被视为他设条款，未经权利人同意即属无效。业主仍有权就物业公司的侵权行为提出诉讼，请求赔偿损失。