日本的城镇化历程为我们提供了宝贵的经验。在城市化率达到70%至80%的转折点，我们观察到了一些显著的特征。在这个阶段，城市化每年的增长大约为1%，这与北京过去十年的增长率相近。在60年代至80年代初的黄金时期，城市化速度迅速，房价年均增长率甚至达到了20%，这与目前北京的房价涨幅相似。人口和产业开始集中在如东京这样的超级核心城市，并呈现持续增长的趋势。同时，区域性城市的发展停滞，而地方性城市则面临衰退。尽管政策试图引导资源均匀分配到各类城市，但效果并不明显。当城市化率超过70%时，我们看到了郊区的兴起。大量人口从市区迁移到郊区，尤其是那些位于大城市圈外的住宅区开发速度加快。到了1990年代末，日本经历了郊区的“终结”，随后出现了“回归市中心”的趋势。在这个时期，首都圈的房价下跌，平均跌幅达到45%，但租金保持稳定。2003年开始，房价开始回升，比最低点上涨了51.9%，并以美元计价超过了最高点，租金也有所提高。日本的城市化在2008年达到86%的峰值后开始缓慢下降，显示出了“反城镇化”的现象，每年的下降速度超过了1%。退休的老年人开始从高租金的市中心回到农村，特别是那些祖籍地或农村地区的养老院。中国的城市化进程与日本有相似之处，目前正处于郊区化的后期阶段。为了防止过度郊区化以及空置房屋的问题，稳定都市中心的房价，中国已经采取了一些措施，如限制购房资格、鼓励租房等。考虑到中国的国情，我们可以预见，当中国的城市化率达到日本在70%时出现郊区化的水平，中国可能会在60%左右出现这一现象；当日本的城市化率达到86%的最高峰时，中国可能会在75%左右达到峰值。在这个阶段，租金会上涨，而房价基本上不再上涨。